みなさま、オフィスの家賃を見直してみませんか？おそらく、経費を削減するためにオフィス内の光熱費・通信費・業務費などを見直していることは多いでしょう。しかし、実は家賃を見直した方が経費の削減になるのです。

ただ、いきなり家賃の見直しと言われてもどこから手をつけて良いか困ると思います。特に、家賃の相場は場所によっては変動が激しく、適正価格だと思っていたものが実は損をしていることも珍しくありません。

そこで、ここではオフィスの家賃を見直すポイントを順序立ててご紹介していきます。家賃の相場を調べる方法から削減する方法まで、詳しくまとめていますのでこの機会に家賃を見直して経費の削減に繋げてください。

1．家賃の相場から調べる

オフィスの家賃を見直す上で、まず取り掛かりたいのが「家賃の相場を調べる」ということです。今の家賃が高いのか安いのか分からないことには対処できません。当然、高ければ家賃を削減する余地は大きいと言えます。

ただ、正直なところ「家賃の相場ってどうやって調べるの？」という方がほとんどでしょう。アパート・マンション・一軒家など、自宅を借りる・購入する時でさえ把握できている方は少ないのですから当然です。

①家賃は経費の負担に

まずは、現状の家賃から確認しましょう。場所によりますが、都内であれば50万・60万円というのも珍しくありません。反対に、地方であれば10万・20万円と低家賃で借りられるオフィスも十分にあります。

どちらにせよ、家賃は固定費として全て経費の負担です。仮に、現在が家賃50万円でこれから家賃20万円のオフィスに引っ越すとします。これだけで毎月の経費を30万円、年間で360万円の削減です。

②家賃の相場を調べるには？

次は、今の家賃が相場に比べて高いのか・安いのかを調べましょう。家賃が相場より高いのであれば交渉して減額できる可能性もありますし、相場より安いにも関わらず経費を圧迫しているなら引っ越しが最適です。

ちなみに、家賃の相場は「オフィスレントデータ」または「オフィス　家賃　相場」と検索すると調べられます。中には、たった数年で家賃の相場が50％も下がっているところもあるので、定期的に確認しておくことが大切です。

③審査が通らないこともある

余談ですが、家賃が安いとしても引越し先の審査が通らない場合もあります。例えば、年間の売り上げが3〜5年間に渡り赤字である、債務超過の状態で経営破綻の一歩手前であるなどの場合です。

家賃を削減して経営を立て直したいのに、引っ越しさえできないのは困りものでしょう。もし、少しでも審査に通らない要素があるのならあらかじめ2〜3件同時に申し込むのも1つの手です。

2．相場が上がる理由は4つ

先ほど、オフィスの家賃の相場は定期的に確認した方が良いと紹介しました。これは家賃の相場というものが意外と簡単に変動するもので、放置していると知らない間に損していることもあるためです。

ただ、そこで気になるのは「なぜ家賃の相場が上がるの？」というところです。原因が分かれば自ずと対処もしやすくなります。実は地域ごとに差はあるものの、オフィスの家賃というのは大きく分けて4つの要因が関わっています。

①自然空室率

オフィスの家賃は基本的に貸主（大家）側が優勢です。つまり、貸主側が貸したいと思えば安くなりますし、必要がないと感じれば高くなります。そして、貸主側の心理として空室が多くなれば安くしても貸したいと思います。

上記の考えを「自然空室率」と呼び、一般的に自然空室率が5％を超えると家賃は下がる傾向にあります。ただ、最近では自然空室率が7％を超えても下がらないことも珍しくなく、必ず交渉に役立つとは言えない状況です。

②ビルの絶対数

単純な「需要」と「供給」の話ですが、オフィス用のビルの絶対数が少なければそのエリアの家賃は高くなる傾向にあります。また、ビルの絶対数が少ないほど自然空室率も影響されやすいので家賃の変動が激しくなります。

最近の例で言うと、渋谷の駅周辺は急速にオフィス用のビルが増えましたがエリア全体ではまだまだ少ない状態です。そのため、エリア（渋谷）全体でのオフィスの家賃の相場は毎年のように上昇しています。

③二次空室率

大型ショッピングモールや新築ビルなど、開発の進む地区の周辺は空室が多くなります。これは周辺のテナント・オフィスが抜けていき、代わりに開発された地域に集中してくるためです。

これを「二次空室率」と呼び、自然空室率と同様に5％以上になると家賃の相場は下がる傾向にあります。当然、開いた場所が悪いと言うことではないので、お得！な家賃という訳です。

④ファンド物件

オフィスの家賃は世界中の投資家の考え1つで変動することもあります。いわゆる「ファンド物件」と呼ばれるもので、価値が上がると判断されたビルを投資家たちが買い漁ることにより周辺の家賃の相場が上がるのです。

最近では、2013年に東京オリンピックの開催が決まりました。その後、世界中の投資家がこぞって東京都心・周辺のビルに投資し大きく家賃の相場が上がっています。おそらく、東京オリンピックが終われば一気に下がることでしょう。

3．家賃を削減する3つの視点

家賃を削減する基本として相場の調べ方や変動する理由について見てきました。最後は、実際にオフィスの家賃をいかに削減するのかについてです。実は、オフィスの家賃は3つの視点に注目するだけで削減できます。

①オフィスの位置を再確認する

業種にもよりますが、オフィスの位置はビジネスにおいて大きな意味を持ちます。例えば、顧客・営業・社員などの拠点からあまり離れた位置にオフィスを構えると日々の業務がスムーズに動きません。

特に、オフィスに顧客が直接来るのであれば場所が変わるのは問題です。反対に、最近よくあるECサイト（ネットショッピング）のように顧客と接する機会が少ないのであれば場所が変わってもあまり問題ない訳です。

②家賃を貸主と交渉する

オフィスの移転には、引越し費用はもちろん引越し中に滞る業務の損失などがあります。業種によっては数日で何百万円の損失も珍しくありません。正直なところ、できればオフィスは移転せずに家賃だけを削減するのが一番です。

そこで効果的なのが貸主との家賃の交渉です。ただ、いきなり貸主に「家賃を下げて」と交渉してもまず通りません。現在の家賃・周囲の相場・引越しの意思、この3つを伝えて貸主に値下げしてでも残って欲しいと思わせることです。

③敷金返却のプロに依頼する

家賃の値下げが上手に進まなければ引越しを考えることになるでしょう。ただ、そこで気になるのが「敷金」です。一般的に敷金は問題なければ返金されるものですが、多くの場合で「原状回復費」としてあやふやにされます。

そんな時は敷金返却のプロに依頼するのが1つの手です。プロに依頼する分だけもとの敷金は目減りするものの、ほぼ全額が返金されます。返金された敷金は引っ越し費や損失の埋め合わせなどに活用できます。

4．まとめ

今回は、オフィスの経費として家賃の削減について考えてみました。賃貸でオフィスを構えると毎月の家賃が掛かります。現在の家賃が50万円だとして、30万円まで削減できれば年間で240万円もお得！です。

家賃を削減するポイントは、現状を知る・貸主と交渉するの2つだけです。中でも、現在の家賃と周囲の相場を知ることは重要で、実際に貸主と家賃の値下げを交渉する際の大きな武器と言えます。

ぜひ、紹介したポイントを参考に貸主と上手に交渉し、現在よりもお得！な家賃を獲得してください。